Lista de comprobación de la diligencia debida

Cuestiones de diligencia debida en el sector inmobiliario comercial

En las páginas siguientes se enumeran los elementos que puede ser necesario investigar al considerar una venta o adquisición de bienes inmuebles. No todos los puntos serán aplicables a todas las transacciones. Además, es posible que haya elementos que deban investigarse y que no figuren en esta lista. Al fin y al cabo, «no sabemos lo que no sabemos».

Esta lista no puede sustituir en modo alguno el asesoramiento y la asistencia de expertos, sino que pretende ser un esquema para el debate sobre las tareas de diligencia debida que suele realizar alguien en una transacción inmobiliaria.

Te agradecería que me transmitieras cualquier cosa que hayas encontrado (o de la que hayas oído hablar) en relación con la diligencia debida en el sector inmobiliario comercial que eches en falta en esta lista.

¡Espero que esto te ayude en tu negocio!

Cuestiones de uso del suelo

Zonificación/Planificación/Políticas generales de desarrollo
- ¿En qué jurisdicción se encuentra la propiedad?
  - ¿EJT?
  - ¿Esfera de influencia?
  - ¿Planes de anexión?
- ¿Cuál es la zonificación actual?
- ¿Qué quiere la ciudad allí?
- ¿Qué permitirá exactamente?
- ¿Existe una «cláusula de extinción» o amortización sobre el uso actual?
- ¿Es legal el uso actual?
- ¿Se puede cambiar el uso?
  - ¿A qué?
  - ¿Qué se necesita? ¿Permiso de cambio de uso?
    - ¿Cuál es el proceso?
  - ¿Se pueden hacer ampliaciones y/o renovaciones?
- ¿Qué es el proceso de recalificación?
  - ¿Coste?
  - ¿Tiempo?
  - ¿Probabilidad?
  - ¿Asuntos locales como la política?
  - ¿Requisitos de zonificación condicionales?
- ¿Se necesitará un Permiso de Uso Especial o una Variación?
  - ¿Cuál es el proceso?
- Requisitos de amortiguación
  - Cercado Vs vegetación
  - Tipo de vegetación
  - Tamaño de las bermas
  - Cuando sea necesario
  - ¿Qué desencadena los cambios en el búfer?
- ¿Moratoria?
  - Proceso de subdivisión
Señalización
- ¿Existe una ordenanza de carteles?
- ¿Qué está permitido?
- ¿Cómo se gestionan los permisos?
- ¿Qué desencadena un permiso?
¿Qué leyes u ordenanzas/políticas locales afectan a esta propiedad?
- CAMA
- Ley de la Cresta de la Montaña
- Normativa de cuencas hidrográficas
- ¿Humedales?
- ¿Retranqueos de lagos?
- ¿Políticas de crecimiento inteligente?
- ¿Políticas generales de desarrollo?
¿Hay alguna parte de la propiedad en la Llanura de Inundación? ¿Franja de inundación?
- ¿Están actualizados los mapas?

Cuestiones personales:

Re: Comprador/Vendedor

- Reputación
- Motivación
- Corredores implicados
  - Reputación
  - Competencia
- Otras propiedades
  - ¿En la puerta de al lado?
  - ¿Cerca?
  - ¿Restricciones?
- Garantías e indemnizaciones
- ¿Estabilidad financiera?
  - ¿Puede cerrar?
  - ¿Disposición a estructurar de forma creativa?
- Si es vendedor:
- ¿Cuándo se adquirió?
  - ¿Precio y condiciones?
  - ¿Por qué vender?
- Si es comprador:
  - ¿Qué has comprado recientemente?
  - ¿Precio y condiciones?

Cuestión transaccional/empresarial

¿Necesitas autorización para vender?
- Restricciones de escritura
- ¿Algún derecho de tanteo?
Confirmar la verdadera propiedad y el derecho a contratar
¿Lis Pendens?
- ¿Alguna señal de alarma?
- ¿Rumores?
¿Préstamo existente?
- ¿Es prepagable?
  - Términos
  - Coste
  - Temporización
- ¿Es asumible?
  - Términos
  - Coste
  - Temporización
¿Evaluación disponible? ¿Fecha? ¿Necesitas una tasación?
Cuestiones de seguros

Código de edificación/Cuestiones urbanísticas

Código de edificación utilizado

- Proceso local al construir/reparar/renovar
  - ¿Moratorias?
- Requisitos de amortiguación – ver zonificación
- ¿Se requiere permiso de cambio de uso?
Reglamento de Subdivisión
- Qué los desencadena
- Proceso
  - Temporización
  - Coste
  - Requisito de presentación
  - Cuestiones políticas/locales
Utilidades
- ¿Está disponible?
  - Coste
  - Proceso
  - Horario
  - ¿Cuestiones políticas?
- ¿Alguien puede compartir los costes de instalación?
- ¿Reembolsable al instalador (desarrollador)?
- ¿Qué se necesita?
  - Potencia
  - Agua
  - Alcantarilla
  - Televisión por cable
  - Telecomunicaciones
  - Servicio inalámbrico
  - Gas
- ¿Moratorias?
Suelos
- Resultados de las pruebas-Análisis de Idoneidad de Suelos
  - Compactación
  - Percolación
  - Drenaje
  - Coste de solucionar cualquier problema
- ¿Se ha informado de rocas en la zona?
Vegetación
- Existente Vs deseado
- Trámites y permisos
Cuestiones locales
- «Comarcas/ciudades «secas
- Impuesto escolar
Cantidad de terreno «utilizable» o «edificable»
- Zonificación/Regulación
  - espacio verde
  - Limitaciones de altura
  - Corredores de vistas
  - Superficie impermeable
  - Cuenca hidrográfica
  - Capacidad de las carreteras
  - Adecuación del suelo
- Tampones
- Servidumbres
- Propiedades colindantes
- Carreteras
  - Capacidad
  - ¿Se necesitan carriles de desaceleración?
  - ¿Se necesitan carriles de giro?
  - Aceras
- Servicios públicos disponibles
- Especies amenazadas/protegidas

Cuestiones financieras

Préstamo(s) existente(s) (ver temas de Transacción/Negocio)

- Arrendamientos no registrados
- Proforma
  - Actual
  - Factible
  - Auditoría de arrendamiento
    - Derecho del inquilino a rescindir el contrato
    - Derecho del inquilino a subarrendar/ceder
    - Crédito de los principales inquilinos HOY
    - Derecho a oscurecer
    - Horas de funcionamiento
    - Funcionamiento continuo
    - Cláusulas de no competencia (tanto para el propietario como para el inquilino)
    - Aplicación (o falta de aplicación) de las disposiciones del contrato de alquiler
    - Reembolsables
      - Qué
      - Cuando
      - Cómo
    - Requisitos especiales del arrendatario
      - Aparcamiento
      - HVAC
      - Medición
      - Limpieza
      - Basura
      - Derecho preferente
      - Detiene
    - ¿Arrendamientos cedibles?
    - ¿Es necesario un impedimento? ¿Disponibles?
  - Gastos
    - Contratos
      - Caducidad
      - ¿En nombre de quién?
    - Confirma los metros cuadrados
      - ¿Cómo se mide el espacio?
      - ¿Qué dicen los contratos de arrendamiento?

Cuestiones de mercado

Posición de la propiedad en cuestión

- Posibilidad de reposicionamiento
Posición de las propiedades colindantes
- Usos actuales
- «Lo que se dice de ellos
- Zonificación
Concurso
- Comparaciones recientes
- Estado de las comps
Economía local
- Situación actual y cambios propuestos
  - Principales industrias
  - Gobierno
  - Cuestiones financieras
  - Política
  - Otros asuntos locales
  - Carreteras
    - Actual
    - Planificado
    - Nuevas carreteras
    - Recuentos de tráfico
    - Grandes corredores
Entrevista a los que «saben»
- Propietario
- Propietarios colindantes
- «Veteranos»
- Funcionarios de planificación/zonificación/códigos de construcción
  - Tratos permitidos
  - Ofertas anunciadas
  - Se rumorean acuerdos
- Funcionarios electos
- Inquilinos
Demografía
- Actual
- Proyecciones
Área comercial
- Otros desarrollos en la zona
Ubicación de los servicios
- Restaurantes
- Residencial
- Hospitales
- De compras
- Educación
- Arte

Cuestiones del sitio

Tamaño y forma del emplazamiento
Encuestas disponibles
- ¿Cómo de actual?

- ¿Se ha vendido algo desde la encuesta?
- ¿Tiempo para obtener la encuesta actual?
- ¿Alguna invasión?
  - ¿Hay algo que parezca a punto de invadir?
- ¿Qué tipo necesitas?
  - Límite
  - Ubicación
  - Topográfico
  - Subdivisión
  - Construcción
  - ALTA
Servidumbres
- ¿En la encuesta?
- ¿Se pueden mover?
  - Proceso, tiempo y coste
- ¿Cómo afecta la servidumbre al uso del suelo?
- Tipos de servidumbres
  - Utilidad
    - Potencia
    - Gas
    - Telecomunicaciones
    - Drenaje
    - Agua
    - Alcantarilla
    - Televisión por cable
  - Municipal/Público
    - Accede a
    - Vía Verde
  - Privado
    - Accede a
  - Estado de las servidumbres
    - Grabado
    - No registrado pero sospechoso/visible
    - Derechos de paso
      - Grabado
      - No consta
      - Derechos de paso transitorios
      - Toma de terreno adicional para pendiente de carretera, puente
    - Cuestiones de tránsito locales y estatales
      - ¿Zonificación superpuesta al tránsito o requisitos adicionales?
      - ¿Programas de mejora de carreteras?
      - ¿Aumentos previstos en la mediana?
        ¿Está prevista la eliminación de los recortes de la mediana?
    - Cuestiones medioambientales
      - ¿Se han realizado estudios medioambientales?
      - Humedales
      - Cuenca hidrográfica
      - Cuestiones locales
      - Políticas de drenaje
        Ver la propiedad durante y después de una lluvia fuerte

Legal/Título
- ¿Póliza de título disponible?
  - ¿Última actualización?
  - ¿Excepciones? (Anexo B)
    - Verificado
- ¿Descripción legal?
- ¿Acceso legal verificado?
- ¿Restricciones de escritura?
  - ¿Usos restringidos?
  - ¿Problemas de subdivisión?
  - ¿Retrasos?
  - ¿Necesitas aprobación?
    - ¿De quién?
- ¿Convenios restrictivos?
  - Detalles del POA/HOA
  - ¿Ejecutable?
  - ¿Violado?
  - ¿Comité de Revisión Arquitectónica?
    - Quién
    - Cómo
    - ¿Cuáles son los problemas?
Autoridad fiscal
- ¿Impuestos atrasados pagados?
- Importe y tasa de la cuota
- ¿Ciudad?
- Condado
- ¿Distrito escolar?
- ¿Distrito de servicios públicos?
- ¿Distrito fiscal especial?
- ¿Evaluaciones especiales?
- Políticas y métodos de evaluación
- Procedimientos de protesta
- Siguiente valoración
  - Cuando
  - ¿Qué se dice en la calle?
Entrevista al vendedor para conocer el historial de la propiedad
¿Servicios prestados por? ¿Costes adicionales?
- Policía
- Fuego
- Emergencia
- Basura
- Otros
¿Algún problema de derechos minerales?
Visibilidad
- Actual
- Cambios anunciados
- Cambios rumoreados
Cuestiones de acceso
- Corriente Vs deseada
- Autoridad
- Costes
- Cambio propuesto/rumoreado/anunciado

Problemas de la estructura existente

Cumplimiento de la estructura existente

- Copias de los permisos originales
- ¿Permisos para todas las alternancias?
- ¿Cumple la ADA?
- ¿Problemas con el Código de Incendios?
- ¿Cumple el código actual o no es conforme?
  - Si no es conforme
    - ¿Periodo de amortización?
    - ¿Cláusula de extinción?
    - ¿Qué desencadenará la puesta en conformidad?
  - ¿Los carteles son legales?
    - ¿Qué ocurre cuando cambia la propiedad?
    - ¿Qué ocurre si cambia el uso?
¿Permisos adecuados para el uso del inquilino?
¿Algún problema con el código sanitario?
¿Cuestiones medioambientales?
¿El inquilino debe aprobar la venta?
¿Derechos preferentes? ¿Opciones?
Inspección de la propiedad
- ¿Hecho por quién?
- Exterior – estado de:
  - Aparcamientos
    - ¿Cumple la ADA?
    - ¿Cumplir el código/zonificación? ¿Suficiente?
    - Pavimento
    - Rayado
    - Patrones de tráfico
  - Entradas al recinto
  - Zonas de carga
  - Zonas de contenedores y basura
  - Señalización
  - Paisajismo
  - Riego exterior
  - Aceras
  - Bordillo y cuneta
  - Estanques de retención/detención
    - ¿Vallado?
    - ¿Peligro para la seguridad?
    - ¿Problemas de salud?
  - Iluminación
  - Utilidades visibles
  - Ubicación de las bocas de incendio
    - ¿De quién es la responsabilidad del mantenimiento?
  - Techo
    - Tipo
    - Condición
    - Garantía
  - Exterior del edificio (revestimiento)
    - Vidrio
    - Windows
    - Intermitente
    - Muro cortina
    - Parapeto
    - Fundación
    - Rejillas de ventilación
    - Canalones y bajantes
- Interior
  - Entradas de edificios
    - ¿Supresión de barreras de la ADA?
    - Umbrales
    - Puertas
    - Alfombrillas para caminar
    - Cerraduras
    - ¿Sistema de seguridad?
    - Urnas para fumar
  - Alarmas
    - Fuego
    - Robo
    - Otros
  - Iluminación interior
    - Alumbrado de emergencia
    - Iluminación ambiental
    - Bombillas y estado de la red
    - ¿Tamaño estándar, fácil de sustituir?
  - Techo
    - Rejilla
    - Paneles
      - Tamaño y tipo (¿pueden sustituirse fácilmente?)
    - Señales de fugas
    - Zona del plénum
  - Rociadores aéreos, rejillas, conductos, rejillas de ventilación
    - Signos de daños
  - Suelos
    - Estado de la alfombra
    - Maderas duras
    - Vinilo
    - Piedra
    - Otros

Ascensores
- Cuando se inspeccionó por última vez
- Tipo
- Velocidad
- Capacidad
- Vencimiento del contrato de mantenimiento
- Condición
  - Interior
  - Puertas exteriores y vestíbulo

- - Escaleras
    - Señalización
    - Peldaños
    - Iluminación
    - Puertas
  - Extintores
    - # necesario
    - Ubicación
    - ¿Cargado?
  - Señalización del edificio – estado
    - ADA – ¿Braille?
    - Señalización del inquilino
    - Vestíbulo
    - Direccionales
    - Emergencia
  - Aseos
    - Ubicación
    - ¿Adecuación? (#)
    - Condición
      - Fregaderos
      - Suelo
      - Cómodas
      - Hardware
      - Desagües de suelo
      - Espejos
      - Portarrollos de papel
      - puestos
    - Cumple con la ADA
    - Señalización
    - Evidencia de fugas de fontanería
    - Desagües de suelo
  - Cuartos mecánicos
    - ¿Qué hay ahí?
    - Quién tiene acceso
  - Salas de telecomunicaciones
    - Condición
    - Accede a
    - Políticas
    - ¿Suficiente para la tecnología necesaria?
  - Ingeniero de mantenimiento de taller
  - Armarios de limpieza
  - Zonas de almacenamiento
    - ¿Qué se almacena?
    - ¿Inventario adecuado de artículos con plazos de entrega largos?
  - Teléfonos públicos
    - Cumple con la ADA
  - Espacios para inquilinos
    - ¿Actualización financiada?
    - ¿Financiaciones financiadas?
    - ¿Parece cumplir el código? (Edificación y zonificación)
  - Zonas comunes compartidas por los inquilinos
    - Correo
    - Almacenamiento
    - Concesión
    - Otros
  - Ático
    - ¿Signos de amianto?
    - ¿Infestación?
    - Aislamiento
  - Vestíbulo
    - Apariencia
    - Acabados
    - Directorio
    - Muebles
- Sistemas mecánicos
  - HVAC
    - Controla
    - Sistema
    - Condición
    - Registros de mantenimiento

Servicios para inquilinos Trabajo estrechamente con mis clientes para definir sus necesidades de espacio actuales y futuras (tipo de espacio, ubicación, servicios necesarios, ubicación respecto a la competencia, características de la zona comercial, fecha de traslado, necesidades especiales).
Servicios para arrendadores: Nuestras plataformas de marketing y la tecnología AI de vanguardia nos permiten llegar a los inquilinos y compradores adecuados para las propiedades de nuestros clientes.
Selección de emplazamientos: Nuestra experiencia y conocimientos ayudan a promotores y minoristas a conseguir las mejores ubicaciones. Nuestra sólida red de relaciones en el mercado nos permite localizar ubicaciones en el mercado, fuera del mercado y de próxima aparición.
Servicios de Adquisición/Disposición: Nuestras herramientas de marketing y prospección se combinan con nuestra capacidad para ajustarnos a las necesidades de oferta y demanda del mercado. Proporcionando a nuestros clientes el mejor precio y alcanzando sus objetivos de inversión.