尽职调查清单

商业地产的尽职调查问题

以下几页列出了在考虑出售或收购房地产时可能需要调查的项目。并非每个项目都适用于每笔交易。此外，本清单中还可能缺少一些需要调查的项目。毕竟，”知之为知之，不知为不知”。

这份清单绝不能取代专家建议和帮助，它只是一份讨论房地产交易中常见的尽职调查任务的大纲。

如果您在商业地产尽职调查方面遇到（或听说）任何您认为清单中遗漏的问题，请转告我，我将不胜感激。

希望这对您的业务有所帮助！

土地使用问题

分区/规划/一般发展政策
- 财产位于谁的辖区？
  - ETJ?
  - 影响范围？
  - 吞并计划？
- 目前的分区是什么？
- 城市想要什么？
- 它到底允许什么？
- 是否有 “日落条款 “或当前使用的摊销？
- 目前的使用是否合法？
- 可以改变用途吗？
  - 为了什么？
  - 需要什么？改变用途许可？
    - 流程是什么？
  - 能否进行扩建和/或翻新？
- 重新规划程序是什么？
  - 费用？
  - 时机？
  - 可能性？
  - 政治等本地问题？
  - 有条件的分区要求？
- 是否需要特别使用许可或变更许可？
  - 流程是什么？
- 缓冲要求
  - 围栏与植被
  - 植被类型
  - 护堤的大小
  - 需要时
  - 是什么引发了缓冲区的变化？
- 暂停？
  - 分部进程
标识
- 有标志条例吗？
- 允许什么？
- 如何处理许可证？
- 怎样才能获得许可？
哪些法案或地方法令/政策会影响该地产？
- CAMA
- 山脊法
- 流域法规
- 湿地？
- 湖泊后退？
- 智能增长政策？
- 一般发展政策？
是否有任何财产位于洪泛区？洪水边缘？
- 地图的时效性如何？

个人问题：

关于买方/卖方

- 声誉
- 动机
- 参与的经纪人
  - 声誉
  - 能力
- 拥有的其他财产
  - 隔壁？
  - 关闭？
  - 限制？
- 保证与赔偿
- 财务稳定？
  - 他/她能关闭吗？
  - 是否愿意创造性地构建结构？
- 如果是卖方：
- 何时获得？
  - 价格和条款？
  - 为什么要出售？
- 如果买方
  - 最近买了什么？
  - 价格和条款？

交易/业务问题

出售需要批准吗？
- 契约限制
- 有优先购买权吗？
确认真正的所有权和签约权
Lis Pendens？
- 有什么危险信号吗？
- 谣言？
现有贷款？
- 是否可以预付？
  - 条款
  - 费用
  - 时间安排
- 是否可以承担？
  - 条款
  - 费用
  - 时间安排
是否有鉴定？日期？是否需要评估？
保险问题

建筑规范/开发问题

使用的建筑规范

- 建造/维修/翻新时的当地流程
  - 暂停？
- 缓冲要求–见分区
- 是否需要更改用途许可？
分区条例
- 触发因素
- 过程
  - 时间安排
  - 费用
  - 提交要求
  - 政治/地方问题
公用设施
- 可用吗？
  - 费用
  - 过程
  - 时间表
  - 政治问题？
- 有谁可以分担安装费用？
- 安装人员（开发人员）是否可获得补偿？
- 需要什么？
  - 电源
  - 水
  - 下水道
  - 有线电视
  - 电信
  - 无线服务
  - 燃气
- 暂停？
土壤
- 测试结果–土壤适宜性分析
  - 压实
  - 渗流
  - 排水
  - 解决任何问题的费用
- 据报告，该地区有岩石？
植被
- 现有与期望
- 程序和许可证
本地问题
- “干旱 “县/镇
- 学校税
“可用 “或 “可建 “的场地面积
- 分区/法规
  - 绿地
  - 高度限制
  - 景观走廊
  - 不透水面积
  - 分水岭
  - 道路通行能力
  - 土壤适宜性
- 缓冲区
- 地役权
- 周边物业
- 道路
  - 容量
  - 需要减速车道吗？
  - 是否需要转弯车道？
  - 人行道
- 可用的公用设施
- 濒危/受保护物种

财务问题

现有贷款（见交易/业务问题

- 未记录的租赁
- 表格
  - 当前
  - 可行
  - 租赁审计
    - 租户取消租约的权利
    - 承租人的转租/转让权
    - 今日主要租户的信用
    - 黑暗的权利
    - 工作时间
    - 连续运行
    - 不竞争条款（包括房东和租户）
    - 执行（或不执行）租赁条款
    - 可偿还费用
      - 什么
      - 何时
      - 如何
    - 租户的特殊要求
      - 停车场
      - 暖通空调
      - 计量
      - 清洁
      - 垃圾
      - 优先购买权
      - 停止
    - 可转让租约？
    - 是否需要禁止反言？是否可用？
  - 开支
    - 合同
      - 到期
      - 以谁的名义？
    - 确认平方英尺
      - 如何测量空间？
      - 租约是怎么规定的？

市场问题

标的物的位置

- 重新定位的可能性
周边物业的位置
- 当前用途
- “关于他们的 “道听途说
- 分区
竞赛
- 近期对比
- 对比情况
地方经济
- 现状和修改建议
  - 主要行业
  - 政府
  - 财务问题
  - 政治
  - 其他当地问题
  - 道路
    - 当前
    - 计划
    - 新道路
    - 交通流量统计
    - 主要通道
采访 “知情人”
- 业主
- 相邻业主
- “老前辈”
- 规划/分区/建筑法规官员
  - 允许交易
  - 已宣布的交易
  - 传闻交易
- 民选官员
- 租户
人口统计
- 当前
- 预测
贸易区
- 该地区的其他发展
便利设施的位置
- 餐厅
- 住宅区
- 医院
- 购物
- 教育
- 艺术

场地问题

场地大小和形状
现有调查
- 目前的情况如何？

- 自调查以来，是否有网站被出售？
- 获取当前调查的时机？
- 有任何侵占行为吗？
  - 有什么东西看起来快被侵占了吗？
- 您需要哪种类型？
  - 边界
  - 地点
  - 地形
  - 小区
  - 建筑
  - ALTA
地役权
- 调查？
- 可以移动它们吗？
  - 过程、时间和成本
- 地役权如何影响土地使用？
- 地役权类型
  - 公用设施
    - 电源
    - 燃气
    - 电信
    - 排水
    - 水
    - 下水道
    - 有线电视
  - 市政/公共
    - 访问
    - 绿道
  - 私人
    - 访问
  - 地役权状况
    - 录制
    - 未记录但怀疑/可见
    - 道路权
      - 录制
      - 未记录
      - 过渡通行权
      - 为修建道路和桥梁斜坡而额外占用土地
    - 地方和国家过境问题
      - 公交覆盖分区或附加要求？
      - 道路改善计划？
      - 计划增加中位数？
        计划取消中位数削减？
    - 环境问题
      - 是否进行了环境研究？
      - 湿地
      - 分水岭
      - 当地问题
      - 排水政策
        在大雨中和大雨后查看物业

法律/所有权
- 是否有产权政策？
  - 最后更新时间？
  - 例外情况？(附表 B）
    - 已验证
- 法律说明？
- 合法访问已验证？
- 契约限制？
  - 用途受限？
  - 分区问题？
  - 挫折？
  - 需要批准吗？
    - 从谁那里？
- 限制性契约？
  - POA/HOA 详情
  - 可以执行吗？
  - 违规？
  - 建筑审查委员会？
    - 谁
    - 如何
    - 有哪些问题？
征税机关
- 补缴税款？
- 分摊额和分摊率
- 城市？
- 县
- 校区？
- 公用事业区？
- 特别征税区？
- 特别摊款？
- 评估政策和方法
- 抗议程序
- 下一个估值
  - 何时
  - 街上有什么消息？
向卖方了解房产历史
提供服务的机构？额外费用？
- 警察
- 消防
- 紧急情况
- 垃圾
- 其他
有矿权问题吗？
可见性
- 当前
- 宣布的变动
- 传闻中的变化
交通问题
- 电流 Vs 预期电压
- 权力
- 费用
- 建议/传闻/宣布的变动

现有结构问题

现有结构的合规性

- 许可证原件副本
- 所有改建的许可证？
- 符合 ADA 标准？
- 消防法规问题？
- 是否符合现行规范？
  - 如果不符合
    - 摊还期？
    - 日落条款？
    - 怎样才能触发合规？
  - 标识是否合法？
    - 所有权发生变化时怎么办？
    - 如果用途发生变化会怎样？
租户使用的许可证是否齐全？
有卫生规范问题吗？
环境问题？
出售必须经过租户同意吗？
有优先购买权吗？选择权？
物业检查
- 由谁完成？
- 外部 – 状态：
  - 停车场
    - 符合 ADA 标准？
    - 符合规范/分区？够不够？
    - 人行道
    - 条纹
    - 交通模式
  - 场地入口
  - 装卸区
  - 垃圾箱垫和垃圾区
  - 标识
  - 景观设计
  - 外部灌溉
  - 人行道
  - 路缘石和排水沟
  - 蓄水池/滞留池
    - 有围栏吗？
    - 安全隐患？
    - 健康问题？
  - 照明
  - 可见的公用设施
  - 消防栓的位置
    - 谁的维护责任？
  - 屋顶
    - 类型
    - 条件
    - 保修
  - 建筑物外部（护墙板）
    - 玻璃
    - 视窗
    - 闪烁
    - 幕墙
    - 栏杆
    - 基金会
    - 檐口通风口
    - 排水沟和落水管
- 内政
  - 建筑物入口
    - ADA 消除障碍？
    - 阈值
    - 门
    - 走动垫
    - 锁
    - 安全系统？
    - 吸烟瓮
  - 警报
    - 消防
    - 盗窃
    - 其他
  - 室内照明
    - 应急照明
    - 环境照明
    - 灯泡和电网状况
    - 标准尺寸，容易更换吗？
  - 天花板
    - 网格
    - 面板
      - 尺寸和类型（是否易于更换？）
    - 泄漏迹象
    - 通风孔区域
  - 高架洒水器、格栅、管道、通风口
    - 损坏迹象
  - 地板
    - 地毯状况
    - 硬木
    - 乙烯基
    - 石材
    - 其他

电梯
- 上次检查时
- 类型
- 速度
- 容量
- 维护合同到期
- 条件
  - 内政
  - 外门和大厅区域

- - 楼梯
    - 标识
    - 踏板
    - 照明
    - 门
  - 灭火器
    - # 需要
    - 地点
    - 被指控？
  - 建筑标识–状况
    - ADA – 盲文？
    - 租户标识
    - 大厅
    - 方向标
    - 紧急情况
  - 卫生间
    - 地点
    - 充分性？ (#)
    - 条件
      - 水槽
      - 楼层
      - 坐便器
      - 硬件
      - 地漏
      - 镜子
      - 纸巾架
      - 摊位
    - 符合 ADA 标准
    - 标识
    - 管道泄漏的证据
    - 地漏
  - 机械室
    - 里面有什么？
    - 谁可以访问
  - 电信室
    - 条件
    - 访问
    - 政策
    - 所需技术是否足够？
  - 维修工程师车间
  - 清洁壁橱
  - 存储区域
    - 储存了什么？
    - 交货期长的物品库存是否充足？
  - 付费电话
    - 符合 ADA 标准
  - 租户空间
    - 改装已融资？
    - 固定设备已融资？
    - 是否符合规范？(建筑和分区）
  - 租户共用的公共区域
    - 邮件
    - 存储
    - 特许权
    - 其他
  - 阁楼
    - 石棉的迹象？
    - 侵扰？
    - 绝缘
  - 大厅
    - 外观
    - 饰面
    - 目录
    - 家具
- 机械系统
  - 暖通空调
    - 控制装置
    - 系统
    - 条件
    - 维护记录