尽职调查清单
商业地产的尽职调查问题
以下几页列出了在考虑出售或收购房地产时可能需要调查的项目。并非每个项目都适用于每笔交易。此外,本清单中还可能缺少一些需要调查的项目。毕竟,”知之为知之,不知为不知”。
这份清单绝不能取代专家建议和帮助,它只是一份讨论房地产交易中常见的尽职调查任务的大纲。
如果您在商业地产尽职调查方面遇到(或听说)任何您认为清单中遗漏的问题,请转告我,我将不胜感激。
希望这对您的业务有所帮助!
土地使用问题
- 分区/规划/一般发展政策
- 财产位于谁的辖区?
- ETJ?
- 影响范围?
- 吞并计划?
- 目前的分区是什么?
- 城市想要什么?
- 它到底允许什么?
- 是否有 “日落条款 “或当前使用的摊销?
- 目前的使用是否合法?
- 可以改变用途吗?
- 为了什么?
- 需要什么?改变用途许可?
- 流程是什么?
- 能否进行扩建和/或翻新?
- 重新规划程序是什么?
- 费用?
- 时机?
- 可能性?
- 政治等本地问题?
- 有条件的分区要求?
- 是否需要特别使用许可或变更许可?
- 流程是什么?
- 缓冲要求
- 围栏与植被
- 植被类型
- 护堤的大小
- 需要时
- 是什么引发了缓冲区的变化?
- 暂停?
- 分部进程
- 财产位于谁的辖区?
- 标识
- 有标志条例吗?
- 允许什么?
- 如何处理许可证?
- 怎样才能获得许可?
- 哪些法案或地方法令/政策会影响该地产?
- CAMA
- 山脊法
- 流域法规
- 湿地?
- 湖泊后退?
- 智能增长政策?
- 一般发展政策?
- 是否有任何财产位于洪泛区?洪水边缘?
- 地图的时效性如何?
个人问题:
- 关于买方/卖方
- 声誉
- 动机
- 参与的经纪人
- 声誉
- 能力
- 拥有的其他财产
- 隔壁?
- 关闭?
- 限制?
- 保证与赔偿
- 财务稳定?
- 他/她能关闭吗?
- 是否愿意创造性地构建结构?
- 如果是卖方:
- 何时获得?
- 价格和条款?
- 为什么要出售?
- 如果买方
- 最近买了什么?
- 价格和条款?
交易/业务问题
- 出售需要批准吗?
- 契约限制
- 有优先购买权吗?
- 确认真正的所有权和签约权
- Lis Pendens?
- 有什么危险信号吗?
- 谣言?
- 现有贷款?
- 是否可以预付?
- 条款
- 费用
- 时间安排
- 是否可以承担?
- 条款
- 费用
- 时间安排
- 是否可以预付?
- 是否有鉴定?日期?是否需要评估?
- 保险问题
建筑规范/开发问题
- 使用的建筑规范
- 建造/维修/翻新时的当地流程
- 暂停?
- 缓冲要求–见分区
- 是否需要更改用途许可?
- 建造/维修/翻新时的当地流程
- 分区条例
- 触发因素
- 过程
- 时间安排
- 费用
- 提交要求
- 政治/地方问题
- 公用设施
- 可用吗?
- 费用
- 过程
- 时间表
- 政治问题?
- 有谁可以分担安装费用?
- 安装人员(开发人员)是否可获得补偿?
- 需要什么?
- 电源
- 水
- 下水道
- 有线电视
- 电信
- 无线服务
- 燃气
- 暂停?
- 可用吗?
- 土壤
- 测试结果–土壤适宜性分析
- 压实
- 渗流
- 排水
- 解决任何问题的费用
- 据报告,该地区有岩石?
- 测试结果–土壤适宜性分析
- 植被
- 现有与期望
- 程序和许可证
- 本地问题
- “干旱 “县/镇
- 学校税
- “可用 “或 “可建 “的场地面积
- 分区/法规
- 绿地
- 高度限制
- 景观走廊
- 不透水面积
- 分水岭
- 道路通行能力
- 土壤适宜性
- 缓冲区
- 地役权
- 周边物业
- 道路
- 容量
- 需要减速车道吗?
- 是否需要转弯车道?
- 人行道
- 可用的公用设施
- 濒危/受保护物种
- 分区/法规
财务问题
- 现有贷款(见交易/业务问题
- 未记录的租赁
- 表格
- 当前
- 可行
- 租赁审计
- 租户取消租约的权利
- 承租人的转租/转让权
- 今日主要租户的信用
- 黑暗的权利
- 工作时间
- 连续运行
- 不竞争条款(包括房东和租户)
- 执行(或不执行)租赁条款
- 可偿还费用
- 什么
- 何时
- 如何
- 租户的特殊要求
- 停车场
- 暖通空调
- 计量
- 清洁
- 垃圾
- 优先购买权
- 停止
- 可转让租约?
- 是否需要禁止反言?是否可用?
- 开支
- 合同
- 到期
- 以谁的名义?
- 确认平方英尺
- 如何测量空间?
- 租约是怎么规定的?
- 合同
市场问题
- 标的物的位置
- 重新定位的可能性
- 周边物业的位置
- 当前用途
- “关于他们的 “道听途说
- 分区
- 竞赛
- 近期对比
- 对比情况
- 地方经济
- 现状和修改建议
- 主要行业
- 政府
- 财务问题
- 政治
- 其他当地问题
- 道路
- 当前
- 计划
- 新道路
- 交通流量统计
- 主要通道
- 现状和修改建议
- 采访 “知情人”
- 业主
- 相邻业主
- “老前辈”
- 规划/分区/建筑法规官员
- 允许交易
- 已宣布的交易
- 传闻交易
- 民选官员
- 租户
- 人口统计
- 当前
- 预测
- 贸易区
- 该地区的其他发展
- 便利设施的位置
- 餐厅
- 住宅区
- 医院
- 购物
- 教育
- 艺术
场地问题
- 场地大小和形状
- 现有调查
- 目前的情况如何?
- 自调查以来,是否有网站被出售?
- 获取当前调查的时机?
- 有任何侵占行为吗?
- 有什么东西看起来快被侵占了吗?
- 您需要哪种类型?
- 边界
- 地点
- 地形
- 小区
- 建筑
- ALTA
- 地役权
- 调查?
- 可以移动它们吗?
- 过程、时间和成本
- 地役权如何影响土地使用?
- 地役权类型
- 公用设施
- 电源
- 燃气
- 电信
- 排水
- 水
- 下水道
- 有线电视
- 市政/公共
- 访问
- 绿道
- 私人
- 访问
- 地役权状况
- 录制
- 未记录但怀疑/可见
- 道路权
- 录制
- 未记录
- 过渡通行权
- 为修建道路和桥梁斜坡而额外占用土地
- 地方和国家过境问题
- 公交覆盖分区或附加要求?
- 道路改善计划?
- 计划增加中位数?
- 计划取消中位数削减?
- 环境问题
- 是否进行了环境研究?
- 湿地
- 分水岭
- 当地问题
- 排水政策
- 在大雨中和大雨后查看物业
- 公用设施
- 法律/所有权
- 是否有产权政策?
- 最后更新时间?
- 例外情况?(附表 B)
- 已验证
- 法律说明?
- 合法访问已验证?
- 契约限制?
- 用途受限?
- 分区问题?
- 挫折?
- 需要批准吗?
- 从谁那里?
- 限制性契约?
- POA/HOA 详情
- 可以执行吗?
- 违规?
- 建筑审查委员会?
- 谁
- 如何
- 有哪些问题?
- 是否有产权政策?
- 征税机关
- 补缴税款?
- 分摊额和分摊率
- 城市?
- 县
- 校区?
- 公用事业区?
- 特别征税区?
- 特别摊款?
- 评估政策和方法
- 抗议程序
- 下一个估值
- 何时
- 街上有什么消息?
- 向卖方了解房产历史
- 提供服务的机构?额外费用?
- 警察
- 消防
- 紧急情况
- 垃圾
- 其他
- 有矿权问题吗?
- 可见性
- 当前
- 宣布的变动
- 传闻中的变化
- 交通问题
- 电流 Vs 预期电压
- 权力
- 费用
- 建议/传闻/宣布的变动
现有结构问题
- 现有结构的合规性
- 许可证原件副本
- 所有改建的许可证?
- 符合 ADA 标准?
- 消防法规问题?
- 是否符合现行规范?
- 如果不符合
- 摊还期?
- 日落条款?
- 怎样才能触发合规?
- 标识是否合法?
- 所有权发生变化时怎么办?
- 如果用途发生变化会怎样?
- 如果不符合
- 租户使用的许可证是否齐全?
- 有卫生规范问题吗?
- 环境问题?
- 出售必须经过租户同意吗?
- 有优先购买权吗?选择权?
- 物业检查
- 由谁完成?
- 外部 – 状态:
- 停车场
- 符合 ADA 标准?
- 符合规范/分区?够不够?
- 人行道
- 条纹
- 交通模式
- 场地入口
- 装卸区
- 垃圾箱垫和垃圾区
- 标识
- 景观设计
- 外部灌溉
- 人行道
- 路缘石和排水沟
- 蓄水池/滞留池
- 有围栏吗?
- 安全隐患?
- 健康问题?
- 照明
- 可见的公用设施
- 消防栓的位置
- 谁的维护责任?
- 屋顶
- 类型
- 条件
- 保修
- 建筑物外部(护墙板)
- 玻璃
- 视窗
- 闪烁
- 幕墙
- 栏杆
- 基金会
- 檐口通风口
- 排水沟和落水管
- 停车场
- 内政
- 建筑物入口
- ADA 消除障碍?
- 阈值
- 门
- 走动垫
- 锁
- 安全系统?
- 吸烟瓮
- 警报
- 消防
- 盗窃
- 其他
- 室内照明
- 应急照明
- 环境照明
- 灯泡和电网状况
- 标准尺寸,容易更换吗?
- 天花板
- 网格
- 面板
- 尺寸和类型(是否易于更换?)
- 泄漏迹象
- 通风孔区域
- 高架洒水器、格栅、管道、通风口
- 损坏迹象
- 地板
- 地毯状况
- 硬木
- 乙烯基
- 石材
- 其他
- 建筑物入口
- 电梯
- 上次检查时
- 类型
- 速度
- 容量
- 维护合同到期
- 条件
- 内政
- 外门和大厅区域
- 楼梯
- 标识
- 踏板
- 照明
- 门
- 灭火器
- # 需要
- 地点
- 被指控?
- 建筑标识–状况
- ADA – 盲文?
- 租户标识
- 大厅
- 方向标
- 紧急情况
- 卫生间
- 地点
- 充分性? (#)
- 条件
- 水槽
- 楼层
- 坐便器
- 硬件
- 地漏
- 镜子
- 纸巾架
- 摊位
- 符合 ADA 标准
- 标识
- 管道泄漏的证据
- 地漏
- 机械室
- 里面有什么?
- 谁可以访问
- 电信室
- 条件
- 访问
- 政策
- 所需技术是否足够?
- 维修工程师车间
- 清洁壁橱
- 存储区域
- 储存了什么?
- 交货期长的物品库存是否充足?
- 付费电话
- 符合 ADA 标准
- 租户空间
- 改装已融资?
- 固定设备已融资?
- 是否符合规范?(建筑和分区)
- 租户共用的公共区域
- 邮件
- 存储
- 特许权
- 其他
- 阁楼
- 石棉的迹象?
- 侵扰?
- 绝缘
- 大厅
- 外观
- 饰面
- 目录
- 家具
- 楼梯
- 机械系统
- 暖通空调
- 控制装置
- 系统
- 条件
- 维护记录
- 暖通空调
- 租户服务我与客户密切合作,确定他们当前和未来的空间需求(空间类型、位置、必要的设施、与竞争对手的位置、贸易区特点、搬迁日期、特殊需求)。
- 房东服务:我们的营销平台和尖端的人工智能技术使我们能够为客户的房产找到合适的租户和买家。
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