실사 체크리스트

상업용 부동산의 실사 문제

다음 페이지에는 부동산 매매 또는 인수를 고려할 때 조사가 필요할 수 있는 항목이 나열되어 있습니다. 모든 항목이 모든 거래에 적용되는 것은 아닙니다. 또한 이 목록에서 누락되어 조사가 필요한 항목이 있을 수도 있습니다. 결국, “모르는 것은 모르는 것”이니까요.

이 목록은 전문가의 조언과 도움을 대체할 수 없으며, 부동산 거래에서 일반적으로 수행하는 실사 업무에 대해 논의하기 위한 개요를 제공하기 위한 것입니다.

이 목록에서 누락된 상업용 부동산 실사와 관련하여 경험한(또는 들은) 내용이 있으면 알려주시면 감사하겠습니다.

비즈니스에 도움이 되길 바랍니다!

토지 사용 문제

구역 설정/계획/일반 개발 정책
- 숙소가 위치한 관할 구역은 어디인가요?
  - ETJ?
  - 영향력 영역?
  - 합병 계획은?
- 현재 구역 설정이란 무엇인가요?
- 도시가 원하는 것은 무엇인가요?
- 정확히 무엇을 허용할까요?
- 현재 사용량에 대한 ‘일몰 조항’ 또는 상각이 있나요?
- 현재 사용은 합법인가요?
- 용도를 변경할 수 있나요?
  - 무엇을 위해?
  - 무엇이 필요합니까? 사용 변경 허가가 필요하신가요?
    - 절차는 어떻게 되나요?
  - 확장 및/또는 리노베이션이 가능한가요?
- 구역 재지정 절차는 어떻게 되나요?
  - 비용?
  - 타이밍은?
  - 가능성?
  - 정치와 같은 지역 이슈?
  - 조건부 구역 설정 요건은 무엇인가요?
- 특별 사용 허가 또는 변동이 필요한가요?
  - 절차는 어떻게 되나요?
- 버퍼 요구 사항
  - 울타리 대 초목
  - 식생 유형
  - 범프의 크기
  - 필요한 경우
  - 버퍼 변경을 유발하는 요인은 무엇인가요?
- 모라토리엄?
  - 세분화 프로세스
간판
- 간판 조례가 있나요?
- 무엇이 허용되나요?
- 허가는 어떻게 처리되나요?
- 허가가 발동되는 요인은 무엇인가요?
이 숙박 시설에 영향을 미치는 법령 또는 지역 조례/정책은 무엇인가요?
- CAMA
- 산 능선 법
- 유역 규정
- 습지?
- 호수에서 좌절하셨나요?
- 스마트 성장 정책은?
- 일반 개발 정책은?
홍수 평원에 있는 부동산이 있나요? 홍수 변두리?
- 지도는 얼마나 최신인가요?

개인 문제:

Re: 구매자/판매자

- 평판
- 동기 부여
- 관련 브로커
  - 평판
  - 역량
- 소유한 기타 속성
  - 옆집?
  - 닫으시겠습니까?
  - 제한 사항?
- 보증 및 면책
- 재정적 안정성은?
  - 닫을 수 있나요?
  - 창의적으로 구조화할 의향이 있으신가요?
- 판매자의 경우
- 언제 획득하나요?
  - 가격 및 약관은?
  - 왜 판매하나요?
- 구매자의 경우
  - 최근에 무엇을 구매하셨나요?
  - 가격 및 약관은?

트랜잭션/비즈니스 문제

판매에 필요한 승인은 무엇인가요?
- 증서 제한
- 우선 거부권이 있나요?
진정한 소유권 및 계약 권한 확인
리스 펜던트?
- 위험 신호가 있나요?
- 소문?
기존 대출이 있으신가요?
- 선불 결제 가능한가요?
  - 약관
  - 비용
  - 타이밍
- 가정이 가능한가요?
  - 약관
  - 비용
  - 타이밍
감정이 가능합니까? 날짜? 감정이 필요합니까?
보험 문제

건축법/개발 문제

사용된 건물 코드

- 구축/수리/개보수 시 로컬 프로세스
  - 모라토리엄?
- 버퍼 요구 사항 – 구역 설정 참조
- 사용 변경 허가가 필요한가요?
세분화 규정
- 이를 유발하는 요인
- 프로세스
  - 타이밍
  - 비용
  - 제출 요건
  - 정치/지역 이슈
유틸리티
- 사용 가능합니까?
  - 비용
  - 프로세스
  - 시간표
  - 정치적인 문제?
- 설치 비용을 분담할 수 있는 사람이 있나요?
- 설치자(개발자)에게 환급받을 수 있나요?
- 무엇이 필요한가요?
  - 전원
  - 물
  - 하수구
  - 케이블 TV
  - 통신
  - 무선 서비스
  - 가스
- 모라토리엄?
토양
- 테스트 결과-토양 적합성 분석
  - 압축
  - 퍼콜레이션
  - 배수
  - 문제 해결에 드는 비용
- 해당 지역에 바위가 보고되었나요?
초목
- 기존 대 원하는 것
- 프로세스 및 허가
지역 이슈
- “건조한” 카운티/타운
- 학교 세금
“사용 가능” 또는 “구축 가능” 사이트 수
- 구역 설정/규정
  - 녹지 공간
  - 높이 제한
  - 복도 보기
  - 불투수 영역
  - 유역
  - 도로 용량
  - 토양 적합성
- 버퍼
- 편의성
- 주변 속성
- 도로
  - 용량
  - 감속 차선이 필요하신가요?
  - 회전 차선이 필요하신가요?
  - 보도
- 사용 가능한 유틸리티
- 멸종 위기/보호종

재정 문제

기존 대출(거래/비즈니스 문제 참조)

- 기록되지 않은 임대차
- 프로포마
  - 현재
  - 실현 가능
  - 리스 감사
    - 임차인의 임대차 계약 취소 권리
    - 임차인의 전대/양도 권리
    - 오늘날 주요 테넌트의 신용
    - 어두워질 권리
    - 운영 시간
    - 지속적인 운영
    - 비경쟁 조항(LL 및 테넌트 모두)
    - 임대 조항의 시행(또는 부재)
    - 상환 가능
      - 무엇
      - 언제
      - 방법
    - 특별 테넌트 요구 사항
      - 주차
      - HVAC
      - 미터링
      - 청소
      - 휴지통
      - 우선 거부권
      - 스톱
    - 할당 가능한 임대?
    - 금반언이 필요하신가요? 사용 가능합니까?
  - 비용
    - 계약
      - 만료
      - 누구의 이름으로?
    - 평방 피트 확인
      - 공간은 어떻게 측정하나요?
      - 테넌트 임대 계약서에는 어떤 내용이 있나요?

시장 이슈

주제 속성의 위치

- 재배치 가능성
주변 속성의 위치
- 현재 사용
- “이들에 대한 ‘소문’
- 구역 설정
경쟁
- 최근 비교
- 컴파일 상태
지역 경제
- 현재 상태 및 제안된 변경 사항
  - 주요 산업
  - 정부
  - 재정 문제
  - 정치
  - 기타 지역 이슈
  - 도로
    - 현재
    - 계획된
    - 새로운 도로
    - 트래픽 수
    - 주요 복도
“아는 사람” 인터뷰하기
- 소유자
- 인접 부동산 소유자
- “올드 타이머”
- 계획/구역/건축법 공무원
  - 허용된 거래
  - 거래 발표
  - 소문난 거래
- 선출직 공무원
- 테넌트
인구 통계
- 현재
- 투영
거래 지역
- 이 지역의 기타 개발 사항
편의시설 위치
- 레스토랑
- 주거용
- 병원
- 쇼핑
- 교육
- 예술

사이트 문제

사이트의 크기 및 모양
사용 가능한 설문 조사
- 얼마나 최신인가요?

- 설문조사 이후 매각된 사이트가 있나요?
- 현재 설문조사를 받는 타이밍은 언제인가요?
- 침해 사항이 있나요?
  - 침범에 가까워 보이는 것이 있나요?
- 어떤 유형이 필요하신가요?
  - 경계
  - 위치
  - 지형
  - 세분화
  - 건설
  - ALTA
편의성
- 설문조사 중이신가요?
- 이동할 수 있나요?
  - 프로세스, 시간 및 비용
- 사용권은 토지 사용에 어떤 영향을 미치나요?
- 사용권 유형
  - 유틸리티
    - 전원
    - 가스
    - 통신
    - 배수
    - 물
    - 하수구
    - 케이블 TV
  - 지자체/공공 기관
    - 액세스
    - 그린웨이
  - 비공개
    - 액세스
  - 사용권 현황
    - 기록됨
    - 기록되지는 않았지만 의심되는/보이는 경우
    - 통행권
      - 기록됨
      - 기록되지 않음
      - 과도기적 통행권
      - 도로, 교량의 경사도를 위한 추가 토지 확보
    - 지역 및 주 대중교통 문제
      - 트랜짓 오버레이 구역 설정 또는 추가 요구 사항이 있나요?
      - 도로 개선 프로그램?
      - 중간값 추가 계획이 있나요?
        중앙값 삭감 계획이 없나요?
    - 환경 문제
      - 환경 연구는 완료하셨나요?
      - 습지
      - 유역
      - 지역 이슈
      - 배수 정책
        폭우 중 및 폭우 후 숙소 보기

법률/제목
- 타이틀 정책을 사용할 수 있나요?
  - 마지막으로 업데이트하셨나요?
  - 예외는? (스케줄 B)
    - 확인됨
- 법적 설명?
- 법적 액세스가 확인되었나요?
- 증서 제한?
  - 사용이 제한되나요?
  - 세분화 문제?
  - 좌절?
  - 승인이 필요하신가요?
    - 누구로부터?
- 제한적인 규약?
  - POA/HOA 세부 정보
  - 시행 가능?
  - 위반하셨나요?
  - 건축 심의 위원회?
    - Who
    - 방법
    - 어떤 문제가 있나요?
과세 당국
- 체납 세금이 있으신가요?
- 평가 금액 및 비율
- 도시?
- 카운티
- 학군?
- 유틸리티 지구?
- 특별 과세 구역?
- 특별 평가?
- 평가 정책 및 방법
- 항의 절차
- 다음 평가
  - 언제
  - 거리의 소문은 어떤가요?
부동산 이력에 대한 판매자 인터뷰
서비스 제공 업체? 추가 비용?
- 경찰
- 화재
- 긴급 상황
- 쓰레기
- 기타
광물 권리 문제가 있나요?
가시성
- 현재
- 공지된 변경 사항
- 소문으로 알려진 변경 사항
액세스 문제
- 현재 대 원하는 것
- 권한
- 비용
- 제안/소문/공지된 변경 사항

기존 구조 문제

기존 구조 규정 준수

- 허가증 원본 사본
- 모든 교대 근무를 허용하나요?
- ADA를 준수하시나요?
- 화재 코드 문제가 있나요?
- 현행 규정을 준수합니까, 아니면 부적합합니까?
  - 부적합한 경우
    - 할부 상환 기간은 어떻게 되나요?
    - 일몰 조항?
    - 규정 준수를 촉발하는 요인은 무엇인가요?
  - 사이니지가 합법인가요?
    - 소유권이 변경되면 어떻게 되나요?
    - 용도가 변경되면 어떻게 되나요?
테넌트의 사용에 대한 적절한 허가를 받았나요?
상태 코드에 문제가 있나요?
환경 문제?
임차인이 판매를 승인해야 하나요?
우선 거부권이 있나요? 옵션이 있나요?
속성 검사
- 누가 수행하나요?
- 외관 – 상태:
  - 주차장
    - ADA를 준수하시나요?
    - 코드/조닝을 충족하시나요? 충분합니까?
    - 포장
    - 스트라이핑
    - 트래픽 패턴
  - 사이트 입구
  - 로딩 영역
  - 덤스터 패드 및 쓰레기통
  - 간판
  - 조경
  - 외부 관개
  - 보도
  - 연석 및 배수로
  - 저류/저류 연못
    - 울타리?
    - 안전 위험?
    - 건강 문제가 있으신가요?
  - 조명
  - 유틸리티 표시
  - 소화전 위치
    - 유지 관리는 누구의 책임인가요?
  - 지붕
    - 유형
    - 조건
    - 보증
  - 건물 외관(사이딩)
    - 유리
    - Windows
    - 깜박임
    - 커튼 월
    - 난간
    - 기초
    - 처마 통풍구
    - 거터 및 다운스파우트
- 인테리어
  - 건물 입구
    - ADA 장애물 제거?
    - 임계값
    - 문
    - 매트에서 걷기
    - 잠금
    - 보안 시스템?
    - 흡연용 유골함
  - 알람
    - 화재
    - 도난
    - 기타
  - 실내 조명
    - 비상 조명
    - 주변 조명
    - 전구 및 그리드 상태
    - 쉽게 교체할 수 있는 표준 크기?
  - 천장
    - 그리드
    - 패널
      - 크기 및 유형(쉽게 교체할 수 있나요?)
    - 유출 징후
    - 플레넘 영역
  - 오버헤드 스프링클러, 그릴, 덕트, 통풍구
    - 손상 징후
  - 바닥재
    - 카펫 상태
    - 하드우드
    - 비닐
    - 돌
    - 기타

엘리베이터
- 마지막 검사 시
- 유형
- 속도
- 용량
- 유지 관리 계약 만료
- 조건
  - 인테리어
  - 외부 출입문 및 로비 공간

- - 계단
    - 간판
    - 트레드
    - 조명
    - 문
  - 소화기
    - # 필수
    - 위치
    - 요금이 청구되나요?
  - 건물 사이니지 – 상태
    - ADA – 점자?
    - 테넌트 간판
    - 로비
    - 방향
    - 긴급 상황
  - 화장실
    - 위치
    - 적절성? (#)
    - 조건
      - 싱크대
      - 바닥
      - 화장실
      - 하드웨어
      - 바닥 배수구
      - 거울
      - 종이 타월 홀더
      - 스톨
    - ADA 준수
    - 간판
    - 배관 누수 증거
    - 바닥 배수구
  - 기계실
    - 안에 뭐가 들어 있나요?
    - 액세스 권한이 있는 사람
  - 통신실
    - 조건
    - 액세스
    - 정책
    - 필요한 기술이 충분하신가요?
  - 유지보수 엔지니어 샵
  - 청소용 옷장
  - 저장 영역
    - 저장되는 항목은 무엇인가요?
    - 리드 타임이 긴 품목의 재고가 충분합니까?
  - 공중전화
    - ADA 준수
  - 테넌트 공간
    - 자금 조달이 필요하신가요?
    - 설비 자금 조달?
    - 규정을 준수하는 것처럼 보이나요? (건물 및 구역 설정)
  - 테넌트들이 공유하는 공용 공간
    - 메일
    - 스토리지
    - 양보
    - 기타
  - 다락방
    - 석면의 징후는?
    - 감염?
    - 절연
  - 로비
    - 모양
    - 마감
    - 디렉토리
    - 가구
- 기계 시스템
  - HVAC
    - 컨트롤
    - 시스템
    - 조건
    - 유지 관리 기록

테넌트 서비스 고객과 긴밀히 협력하여 현재 및 미래의 공간 요구사항(공간 종류, 위치, 필요한 편의시설, 경쟁사와의 위치, 상권 특성, 이사 날짜, 특별한 요구사항)을 정의합니다.
임대인 서비스: 마케팅 플랫폼과 최첨단 AI 기술을 통해 고객 부동산에 적합한 임차인과 구매자에게 다가갈 수 있습니다.
사이트 선택: 크리테오의 경험과 지식은 개발자와 리테일러가 최적의 위치를 확보하는 데 도움이 됩니다. 시장에서의 강력한 관계 네트워크를 통해 온마켓, 오프마켓 및 향후 출시 예정인 위치를 찾을 수 있습니다.
인수/처분 서비스: 당사의 마케팅 및 잠재 고객 발굴 도구는 시장의 수요와 공급 요구에 맞춰 조정할 수 있는 능력과 결합되어 있습니다. 고객에게 최적의 가격을 제공하고 투자 목표를 달성합니다.