Danh sách kiểm tra thẩm định

Các vấn đề thẩm định trong bất động sản thương mại

Các trang sau đây liệt kê các mục có thể cần điều tra khi cân nhắc việc mua hoặc bán bất động sản. Không phải mọi mục đều có thể áp dụng cho mọi giao dịch. Ngoài ra, có thể có những mục cần điều tra bị thiếu trong danh sách này. Rốt cuộc, “chúng ta không biết những gì chúng ta không biết”.

Danh sách này không thể thay thế lời khuyên và sự hỗ trợ của chuyên gia, nó chỉ mang tính phác thảo để thảo luận về các nhiệm vụ thẩm định thường được thực hiện bởi một người nào đó trong giao dịch bất động sản.

Tôi rất mong bạn chuyển tiếp cho tôi bất kỳ thông tin nào bạn đã gặp (hoặc nghe nói) liên quan đến thẩm định trong bất động sản thương mại mà bạn thấy còn thiếu trong danh sách này.

Hy vọng thông tin này sẽ giúp ích cho công việc kinh doanh của bạn!

Các vấn đề sử dụng đất

Chính sách phân vùng/quy hoạch/phát triển chung
- Bất động sản này thuộc thẩm quyền của ai?
  - ETJ là gì?
  - Phạm vi ảnh hưởng?
  - Kế hoạch sáp nhập?
- Phân vùng hiện tại là gì?
- Thành phố muốn gì ở đó?
- Chính xác thì nó sẽ cho phép những gì?
- Có “điều khoản hoàng hôn” hoặc khấu hao cho việc sử dụng hiện tại không?
- Việc sử dụng hiện tại có hợp pháp không?
- Có thể thay đổi cách sử dụng không?
  - Đến cái gì?
  - Cần những gì? Giấy phép thay đổi mục đích sử dụng?
    - Quá trình này diễn ra như thế nào?
  - Có thể mở rộng và/hoặc cải tạo được không?
- Quy trình phân vùng lại là gì?
  - Trị giá?
  - Thời gian?
  - Khả năng xảy ra?
  - Các vấn đề địa phương như chính trị?
  - Yêu cầu về phân vùng có điều kiện?
- Có cần Giấy phép sử dụng đặc biệt hoặc Miễn trừ không?
  - Quá trình này diễn ra như thế nào?
- Yêu cầu về bộ đệm
  - Hàng rào so với thảm thực vật
  - Loại thảm thực vật
  - Kích thước của bờ kè
  - Khi cần thiết
  - Cái gì kích hoạt sự thay đổi bộ đệm?
- Tạm hoãn?
  - Quá trình phân chia
Biển báo
- Có quy định về biển báo không?
- Những gì được phép?
- Giấy phép được xử lý như thế nào?
- Điều gì kích hoạt giấy phép?
Những Đạo luật hoặc sắc lệnh/chính sách địa phương nào ảnh hưởng đến bất động sản này?
- CAMA
- Đạo luật Mountain Ridge
- Quy định về lưu vực sông
- Đất ngập nước?
- Sự cố hồ nước?
- Chính sách tăng trưởng thông minh?
- Chính sách phát triển chung?
Có bất động sản nào ở vùng đồng bằng ngập lụt không?
- Bản đồ hiện tại như thế nào?

Vấn đề cá nhân:

Re: Người mua/Người bán

- Danh tiếng
- Động lực
- Các nhà môi giới tham gia
  - Danh tiếng
  - Năng lực
- Các tài sản khác sở hữu
  - Nhà bên cạnh?
  - Đóng?
  - Có hạn chế không?
- Bảo hành & Bồi thường
- Sự ổn định tài chính?
  - Anh ấy/cô ấy có thể đóng lại được không?
  - Bạn có sẵn sàng xây dựng cấu trúc một cách sáng tạo không?
- Nếu người bán:
- Khi nào có được?
  - Giá cả và điều khoản?
  - Tại sao phải bán?
- Nếu người mua:
  - Bạn đã mua gì gần đây?
  - Giá cả và điều khoản?

Vấn đề giao dịch/kinh doanh

Cần phải xin phép để bán không?
- Hạn chế hành động
- Có quyền ưu tiên từ chối mua không?
Xác nhận quyền sở hữu thực sự và quyền ký hợp đồng
Lis Pendens là gì?
- Có dấu hiệu cảnh báo nào không?
- Tin đồn?
Có khoản vay hiện tại?
- Có thể trả trước được không?
  - Điều khoản
  - Trị giá
  - Thời gian
- Có thể giả định được không?
  - Điều khoản
  - Trị giá
  - Thời gian
Có thể thẩm định không? Ngày nào? Có cần thẩm định không?
Vấn đề bảo hiểm

Quy định xây dựng/Các vấn đề phát triển

Mã xây dựng được sử dụng

- Quy trình tại địa phương khi xây dựng/sửa chữa/cải tạo
  - Tạm hoãn?
- Yêu cầu về vùng đệm – xem phân vùng
- Có cần giấy phép thay đổi mục đích sử dụng không?
Quy định phân chia
- Cái gì kích hoạt chúng
- Quá trình
  - Thời gian
  - Trị giá
  - Yêu cầu nộp bài
  - Các vấn đề chính trị/địa phương
Tiện ích
- Có sẵn?
  - Trị giá
  - Quá trình
  - Bảng thời gian
  - Vấn đề chính trị?
- Có ai có thể chia sẻ chi phí lắp đặt không?
- Có thể hoàn trả cho người cài đặt (nhà phát triển) không?
- Cần những gì?
  - Quyền lực
  - Nước
  - Cống rãnh
  - Truyền hình cáp
  - Viễn thông
  - Dịch vụ không dây
  - Khí
- Tạm hoãn?
Đất
- Kết quả thử nghiệm – Phân tích tính thích hợp của đất
  - Nén chặt
  - Sự thấm lọc
  - Thoát nước
  - Chi phí để khắc phục mọi sự cố
- Có báo cáo về đá trong khu vực?
Thảm thực vật
- Hiện có so với mong muốn
- Quy trình và giấy phép
Các vấn đề địa phương
- Các quận/thị trấn “khô”
- Thuế trường học
Diện tích mặt bằng “có thể sử dụng” hoặc “có thể xây dựng”
- Phân vùng/Quy định
  - không gian xanh
  - Giới hạn chiều cao
  - Xem hành lang
  - Khu vực không thấm nước
  - Lưu vực
  - Sức chứa đường bộ
  - Tính thích hợp của đất
- Bộ đệm
- Quyền đi lại
- Bất động sản xung quanh
- Đường sá
  - Dung tích
  - Có cần phải giảm tốc độ không?
  - Có cần làn rẽ không?
  - Vỉa hè
- Tiện ích có sẵn
- Các loài bị đe dọa/được bảo vệ

Vấn đề tài chính

Khoản vay hiện tại (xem Vấn đề giao dịch/kinh doanh)

- Hợp đồng thuê chưa ghi nhận
- Biểu mẫu
  - Hiện hành
  - Có thể thực hiện được
  - Kiểm toán cho thuê
    - Quyền hủy hợp đồng thuê của người thuê nhà
    - Quyền cho thuê lại/chuyển nhượng của người thuê
    - Tín dụng của những người thuê nhà chính HÔM NAY
    - Quyền được tối tăm
    - Giờ hoạt động
    - Hoạt động liên tục
    - Điều khoản không cạnh tranh (cả LL và người thuê)
    - Việc thực thi (hoặc thiếu) các điều khoản cho thuê
    - Có thể hoàn trả
      - Cái gì
      - Khi
      - Làm sao
    - Yêu cầu đặc biệt của người thuê nhà
      - Bãi đậu xe
      - Hệ thống HVAC
      - Đo lường
      - Vệ sinh
      - Rác
      - Quyền từ chối đầu tiên
      - Điểm dừng
    - Hợp đồng cho thuê có thể chuyển nhượng?
    - Có cần phải có sự ngăn cản không? Có sẵn không?
  - Chi phí
    - Hợp đồng
      - Hết hạn
      - Nhân danh ai?
    - Xác nhận diện tích vuông
      - Không gian được đo như thế nào?
      - Hợp đồng cho thuê nhà ghi gì?

Các vấn đề thị trường

Vị trí của chủ thể tài sản

- Khả năng định vị lại
Vị trí của các bất động sản xung quanh
- Sử dụng hiện tại
- “Lời đồn trên phố” về họ
- Phân vùng
Cuộc thi
- Các cuộc thi gần đây
- Trạng thái của comps
Kinh tế địa phương
- Tình trạng hiện tại và những thay đổi được đề xuất
  - Các ngành công nghiệp chính
  - Chính phủ
  - Vấn đề tài chính
  - Chính trị
  - Các vấn đề địa phương khác
  - Đường sá
    - Hiện hành
    - Đã lên kế hoạch
    - Đường mới
    - Số lượng giao thông
    - Hành lang chính
Phỏng vấn những người “biết chuyện”
- Người sở hữu
- Chủ sở hữu bất động sản liền kề
- “Những người già”
- Các viên chức quy hoạch/phân vùng/xây dựng
  - Giao dịch được phép
  - Đã công bố giao dịch
  - Tin đồn về giao dịch
- Các viên chức được bầu
- Người thuê nhà
Nhân khẩu học
- Hiện hành
- Dự đoán
Khu vực thương mại
- Những phát triển khác trong khu vực
Vị trí tiện ích
- Nhà hàng
- Khu dân cư
- Bệnh viện
- Mua sắm
- Giáo dục
- Nghệ thuật

Các vấn đề về trang web

Kích thước và hình dạng của trang web
Khảo sát có sẵn
- Cập nhật như thế nào?

- Có trang web nào đã được bán kể từ khi khảo sát không?
- Thời điểm để nhận khảo sát hiện tại?
- Có sự xâm phạm nào không?
  - Có thứ gì trông giống như đang xâm lấn không?
- Bạn cần loại nào?
  - ranh giới
  - Vị trí
  - Địa hình
  - Phân khu
  - Sự thi công
  - ALTA
Quyền đi lại
- Đang khảo sát?
- Chúng có thể di chuyển được không?
  - Quy trình, thời gian và chi phí
- Quyền đi lại ảnh hưởng thế nào đến việc sử dụng đất?
- Các loại quyền đi lại
  - Tính thiết thực
    - Quyền lực
    - Khí
    - Viễn thông
    - Thoát nước
    - Nước
    - Cống rãnh
    - Truyền hình cáp
  - Thành phố/Công cộng
    - Truy cập
    - Đường xanh
  - Riêng tư
    - Truy cập
  - Tình trạng của quyền lợi đi lại
    - Đã ghi âm
    - Không ghi lại nhưng nghi ngờ/có thể nhìn thấy
    - Quyền đi đường
      - Đã ghi âm
      - Không ghi lại
      - Quyền chuyển tiếp của đường đi
      - Lấy thêm đất để làm mái dốc đường, cầu
    - Các vấn đề về giao thông địa phương và tiểu bang
      - Phân vùng giao thông công cộng hay các yêu cầu bổ sung?
      - Chương trình cải thiện đường bộ?
      - Có kế hoạch bổ sung thêm dải phân cách không?
        Có kế hoạch loại bỏ việc cắt giảm trung bình không?
    - Các vấn đề về môi trường
      - Nghiên cứu về môi trường đã được thực hiện?
      - Đất ngập nước
      - Lưu vực
      - Các vấn đề địa phương
      - Chính sách thoát nước
        Xem bất động sản trong và sau khi mưa lớn

Pháp lý/Quyền sở hữu
- Có chính sách bảo hành không?
  - Cập nhật lần cuối?
  - Ngoại lệ? (Phụ lục B)
    - Đã xác minh
- Mô tả pháp lý?
- Quyền truy cập hợp pháp đã được xác minh?
- Hạn chế về hành vi?
  - Có hạn chế sử dụng không?
  - Vấn đề phân chia?
  - Những trở ngại?
  - Có cần phê duyệt không?
    - Từ ai?
- Những điều khoản hạn chế?
  - Chi tiết POA/HOA
  - Có thể thực thi được không?
  - Bị vi phạm?
  - Ủy ban thẩm định kiến trúc?
    - Ai
    - Làm sao
    - Những vấn đề đó là gì?
Cơ quan thuế
- Đã nộp thuế chưa?
- Số tiền và tỷ lệ đánh giá
- Thành phố?
- Quận
- Khu vực trường học?
- Khu tiện ích?
- Khu thuế đặc biệt?
- Đánh giá đặc biệt?
- Chính sách và phương pháp đánh giá
- Thủ tục phản đối
- Đánh giá tiếp theo
  - Khi
  - Tin tức trên phố thế nào?
Phỏng vấn người bán về lịch sử bất động sản
Dịch vụ được cung cấp bởi? Chi phí bổ sung?
- Cảnh sát
- Ngọn lửa
- Khẩn cấp
- Rác
- Khác
Có vấn đề gì về quyền khoáng sản không?
Khả năng hiển thị
- Hiện hành
- Những thay đổi đã công bố
- Những thay đổi được đồn đoán
Các vấn đề truy cập
- Hiện tại so với mong muốn
- Thẩm quyền
- Chi phí
- Thay đổi được đề xuất/tin đồn/công bố

Các vấn đề về cấu trúc hiện tại

Tuân thủ cấu trúc hiện có

- Bản sao giấy phép gốc
- Giấy phép cho tất cả các sự thay đổi?
- Có tuân thủ ADA không?
- Vấn đề về luật phòng cháy chữa cháy?
- Tuân thủ theo quy định hiện hành hay không tuân thủ?
  - Nếu không phù hợp
    - Thời gian khấu hao?
    - Điều khoản hoàng hôn?
    - Điều gì sẽ thúc đẩy việc tuân thủ?
  - Biển báo có hợp pháp không?
    - Điều gì xảy ra khi quyền sở hữu thay đổi?
    - Điều gì xảy ra nếu mục đích sử dụng thay đổi?
Giấy phép sử dụng hợp lệ cho người thuê nhà?
Có vấn đề gì về mã sức khỏe không?
Vấn đề môi trường?
Người thuê nhà có phải chấp thuận việc bán không?
Có quyền ưu tiên từ chối mua không? Có lựa chọn nào không?
Kiểm tra tài sản
- Do ai thực hiện?
- Bên ngoài – tình trạng của:
  - Bãi đỗ xe
    - Có tuân thủ ADA không?
    - Đáp ứng quy định/phân vùng? Đủ chưa?
    - vỉa hè
    - Sọc
    - Mẫu giao thông
  - Lối vào trang web
  - Khu vực tải
  - Bãi đổ rác và khu vực chứa rác
  - Biển báo
  - Cảnh quan
  - Tưới tiêu bên ngoài
  - Vỉa hè
  - Lề đường và máng xối
  - Ao chứa/ao chứa
    - Có hàng rào không?
    - Nguy cơ an toàn?
    - Vấn đề sức khỏe?
  - Chiếu sáng
  - Tiện ích có thể nhìn thấy
  - Vị trí của vòi cứu hỏa
    - Trách nhiệm duy trì thuộc về ai?
  - Mái nhà
    - Kiểu
    - Tình trạng
    - Bảo hành
  - Bên ngoài tòa nhà (vách ngoài)
    - Thủy tinh
    - Cửa sổ
    - Nhấp nháy
    - Tường rèm
    - Lan can
    - Sự thành lập
    - Lỗ thông hơi mái hiên
    - Máng xối và ống thoát nước
- Nội thất
  - Lối vào tòa nhà
    - ADA có gỡ bỏ rào cản không?
    - Ngưỡng
    - Cửa ra vào
    - Đi bộ ra khỏi thảm
    - Khóa
    - Hệ thống an ninh?
    - Bình đựng thuốc lá
  - Báo động
    - Ngọn lửa
    - Trộm cắp
    - Khác
  - Chiếu sáng nội thất
    - Đèn chiếu sáng khẩn cấp
    - Ánh sáng xung quanh
    - Tình trạng bóng đèn và lưới điện
    - Kích thước tiêu chuẩn, dễ dàng thay thế?
  - Trần nhà
    - Lưới
    - Bảng điều khiển
      - Kích thước và loại (có thể dễ dàng thay thế không?)
    - Dấu hiệu rò rỉ
    - Khu vực hội nghị
  - Vòi phun nước trên cao, lưới tản nhiệt, ống dẫn, lỗ thông hơi
    - Dấu hiệu hư hỏng
  - Sàn nhà
    - Tình trạng thảm
    - Gỗ cứng
    - Đĩa than
    - Cục đá
    - Khác

thang máy
- Khi kiểm tra lần cuối
- Kiểu
- Tốc độ
- Dung tích
- Hết hạn hợp đồng bảo trì
- Tình trạng
  - Nội thất
  - Cửa ngoài và khu vực sảnh

- - Cầu thang
    - Biển báo
    - Bậc thang
    - Chiếu sáng
    - Cửa ra vào
  - Bình chữa cháy
    - # yêu cầu
    - Vị trí
    - Đã sạc chưa?
  - Biển báo tòa nhà – tình trạng
    - ADA – Chữ nổi?
    - Biển báo của người thuê nhà
    - Sảnh
    - Hướng dẫn
    - Khẩn cấp
  - Nhà vệ sinh
    - Vị trí
    - Đủ chưa? (#)
    - Tình trạng
      - Bồn rửa
      - Sàn nhà
      - Tủ vệ sinh
      - Phần cứng
      - Cống thoát nước sàn
      - Gương
      - Giá đựng khăn giấy
      - quầy hàng
    - tuân thủ ADA
    - Biển báo
    - Bằng chứng rò rỉ đường ống nước
    - Cống thoát nước sàn
  - Phòng cơ khí
    - Có gì ở trong đó?
    - Ai có quyền truy cập
  - Phòng viễn thông
    - Tình trạng
    - Truy cập
    - Chính sách
    - Có đủ công nghệ cần thiết không?
  - Cửa hàng kỹ sư bảo trì
  - Tủ vệ sinh
  - Khu vực lưu trữ
    - Những gì được lưu trữ?
    - Có đủ hàng tồn kho cho những mặt hàng có thời gian giao hàng lâu không?
  - Điện thoại công cộng
    - tuân thủ ADA
  - Không gian cho thuê
    - Có được tài trợ để nâng cấp không?
    - Có tài trợ cho các trận đấu không?
    - Có vẻ tuân thủ theo quy định không? (Xây dựng và phân vùng)
  - Khu vực chung được chia sẻ bởi người thuê nhà
    - Thư
    - Kho
    - Nhượng bộ
    - Khác
  - gác xép
    - Dấu hiệu của amiăng?
    - Nhiễm trùng?
    - Cách nhiệt
  - Sảnh
    - Vẻ bề ngoài
    - Kết thúc
    - Thư mục
    - Nội thất
- Hệ thống cơ khí
  - Hệ thống HVAC
    - Kiểm soát
    - Hệ thống
    - Tình trạng
    - Hồ sơ bảo trì

Dịch vụ cho người thuê Tôi làm việc chặt chẽ với khách hàng của mình để xác định nhu cầu về không gian hiện tại và tương lai của họ (Loại không gian, Vị trí, Tiện nghi cần thiết, Vị trí so với đối thủ cạnh tranh, Đặc điểm khu vực thương mại, Ngày chuyển đi, Nhu cầu đặc biệt)
Dịch vụ cho chủ nhà: Nền tảng tiếp thị và công nghệ AI tiên tiến của chúng tôi cho phép chúng tôi tiếp cận đúng người thuê nhà và người mua cho bất động sản của khách hàng.
Lựa chọn địa điểm: Kinh nghiệm và kiến thức của chúng tôi giúp các nhà phát triển và nhà bán lẻ đảm bảo được những địa điểm tốt nhất. Mạng lưới quan hệ mạnh mẽ của chúng tôi trên thị trường cho phép chúng tôi xác định được các địa điểm trên thị trường, ngoài thị trường và sắp tới.
Dịch vụ mua lại/thanh lý: Các công cụ tiếp thị và tìm kiếm khách hàng tiềm năng của chúng tôi kết hợp với khả năng điều chỉnh theo nhu cầu cung cầu của thị trường. Cung cấp cho khách hàng mức giá tốt nhất và đạt được mục tiêu đầu tư của họ.